Zákon o krátkodobom nájme bytov
Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon významným spôsobom zlepšuje postavenie prenajímateľa v porovnaní so všeobecnou úpravou obsiahnutou v ustanoveniach paragrafov 685 až 716 Občianskeho zákonníka. Zákon č. 98/2014 Z. z. všeobecnú úpravu nezrušil, a tak možno zmluvu o nájme bytu uzatvoriť podľa oboch predpisov.
Nájom sa podľa zákona č. 98/2014 Z. z. uzatvára vždy na určitú dobu, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát, čiže nájom môže trvať najviac 6 rokov. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie. Musí obsahovať najmä
a) údaje o zmluvných stranách,
b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis chýb bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
e) určenie doby nájmu,
f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa zákona č. 98/2014 Z. z.
Nová právna úprava výslovne vyžaduje registráciu prenajímateľa na finančnej správe do konca mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajal byt. Inak sa zmluva bude posudzovať podľa Občianskeho zákonníka. Registráciu je prenajímateľ povinný nájomcovi preukázať. Nový zákon prináša možnosť dohodnúť si v zmluve kratšiu výpovednú lehotu ako tri mesiace podľa Občianskeho zákonníka. Odlišný je aj začiatok plynutia výpovednej lehoty - od jej doručenia druhej strane. Na rozdiel od Občianskeho zákonníka v prípade ukončenia krátkodobého nájmu bytu nevzniká povinnosť prenajímateľa poskytovať nájomcovi bytové náhrady.
Zákon umožňuje stranám dohodnúť sa na prípadoch, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s používaním bytu a jeho príslušenstva. Stanovuje však aj dôvody a limity jednostrannej zmeny o nárast cien služieb alebo inflácie. Nová je aj úprava kaucie - tá môže mať výšku maximálne trojnásobku mesačného nájomného.
Nová je aj úprava vypratania bytu po skončení nájmu. Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu ku dňu skončenia nájmu, ak sa písomne nedohodne inak. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote 5 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak sa nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.
Zákon o krátkodobom nájme je teda jednoznačne výhodnejší ako úprava Občianskeho zákonníka, ale takisto výslovne ustanovuje, že nájomné zmluvy uzavreté pred nadobudnutím jeho účinnosti sa spravujú podľa Občianskeho zákonníka. Na zmenu takejto zmluvy treba dohodu strán.
